Ahorro por impuestos

Monto que se ahorra en impuestos detallando las deducciones en las declaraciones de impuestos sobre los ingresos (las calculadoras de BlueMortgage.com suponen que las deducciones se detallan si superan las deducciones comunes). El interés hipotecario y los impuestos sobre la propiedad son deducibles de los impuestos y por lo tanto constituyen un beneficio de deducción impositiva.

Amortización

Disminución gradual de una deuda que se produce a medida que se imputan los pagos periódicos al capital y al interés de un préstamo a una tasa que cancela el capital del préstamo al final del plazo del préstamo.

Amortización negativa

Lo contrario de amortización. En el caso de una hipoteca a tasa ajustable con un tope de pagos, un aumento de la tasa de interés puede provocar que el pago del préstamo sea insuficiente para cubrir incluso la parte del pago previsto correspondiente al interés. En este caso, el interés impago se agrega al capital del préstamo hipotecario (si lo permite el contrato de hipoteca) y el monto del préstamo aumenta.

Análisis de costos

Análisis de la relación costo-beneficio que resta de los costos que implica ser propietario de una vivienda, los beneficios que ello trae aparejado. Este cálculo de costos de ser propietario incluye:

·         Interés hipotecario, con inclusión de los puntos

·         Gastos de cierre de la operación

·         Impuestos sobre la propiedad y seguros del propietario de vivienda

·         Seguro hipotecario privado (PMI)

Los beneficios que se incluyen son:

·         Deducciones impositivas por interés hipotecario y de los puntos de hipoteca.

·         Deducción impositiva por impuestos sobre la propiedad.

·         Revaluación de su vivienda debido a las condiciones del mercado (aumento del valor neto)

·         Devolución del capital del préstamo (aumento del valor neto)

Comisión por Originación

Comisión del préstamo, que a menudo alcanza el uno por ciento del monto del préstamo, que se abona al prestamista por el procesamiento y la originación del préstamo.

Deducción impositiva

Monto que se ahorra en impuestos al realizar deducciones. Para medir el beneficio de la deducción impositiva, multiplique el monto de la deducción por su tasa de impuesto.Por ejemplo, si un inversor deduce $1,000 en concepto de gastos por intereses hipotecarios y se encuentra en el tramo de la escala del impuesto sobre la renta del 28 por ciento, gozará de una deducción impositiva de $280.

Dinero destinado a impuestos y seguros

Los pagos hipotecarios mensuales típicamente incluyen cuatro componentes: capital, interés, impuestos y seguro ("PITI"). Los impuestos y los seguros representan los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro del propietario de vivienda, respectivamente. A menudo el prestamista exige que éstos se incluyan en el pago mensual dado que el pago a tiempo de estas dos obligaciones mejora la garantía del prestamista.

Estimaciones de cumplimiento de requisitos para el préstamo: agresiva versus conservadora

Los prestamistas flexibilizan las pautas para la evaluación cuando la situación económica es buena y aumenta la competencia para obtener tomadores de préstamos. Esto se considera una postura de otorgamiento de préstamos agresiva. En otras situaciones—como por ejemplo cuando se producen despidos o hay una disminución de la actividad económica—los prestamistas harán sus pautas más estrictas para la evaluación a fin de que sea más difícil cumplir con los requisitos para solicitar un préstamo. Esto se considera una postura de otorgamiento de préstamos conservadora. Si un prestamista está buscando préstamos agresivamente, es probable que simplifique los requisitos para solicitar préstamos. Si un prestamista desea realizar únicamente los préstamos más conservadores, es posible que haga más complicados los requisitos para solicitar préstamos.

Gastos de cierre de la operación

Gastos relacionados con la evaluación y el financiamiento de un préstamo que se deben abonar al momento del desembolso del mismo y cuando el tomador de éste se encuentra en condiciones de tomar posesión del bien. Los gastos de cierre de la operación hipotecaria incluyen la investigación de títulos, la comisión por tasación, los honorarios del asesor letrado y del depositario en garantía y los puntos de hipoteca.

Hipoteca a tasa ajustable

Hipoteca cuya tasa de interés se reajusta periódicamente a una tasa de interés base. Por ejemplo en el caso de una hipoteca a tasa ajustable a un año, una vez por año, en una fecha determinada, se realiza un ajuste al nivel de la tasa de interés base en ese momento con más un margen. Para hipotecas a tasa ajustable a un año, la tasa de interés base es frecuentemente la rentabilidad de las Letras del Tesoro de los EE.UU., ajustada para un vencimiento constante.

Impuestos sobre la propiedad

Gravámenes impuestos sobre los bienes inmuebles. Un tasador local podrá proporcionarle información acerca de las tasas de impuesto.

Índice

Un índice es una tasa de interés de referencia utilizada por los prestamistas para determinar el precio de los préstamos. Para préstamos hipotecarios destinados a vivienda en los EE.UU., a menudo se usan títulos de deuda del Tesoro de los EE.UU. a 10 años para préstamos hipotecarios a 30 años (en promedio, la mayoría de los propietarios viven en sus viviendas durante un período que está más cerca de los 10 años que de los 30 años). Para préstamos con hipoteca a tasa ajustable, los dos índices más comunes son la Letra del Tesoro a un año, ajustada a vencimiento constante y el Índice de Costo de Fondos para el Distrito 11° (COFI) publicado por el Federal Home Loan Bank of San Francisco, entidad de ahorro constituida a nivel federal.

Intereses anticipados

Sírvase ver puntos de hipoteca.

Margen

El monto que agrega un prestamista a la tasa de interés base de una hipoteca a tasa ajustable para determinar la tasa del préstamo. Por ejemplo, si una ARM a un año está valuada con un margen de 300 puntos básicos (100 puntos básicos equivalen al uno por ciento) sobre la rentabilidad de la Letra del Tesoro ajustada a un vencimiento constante y la rentabilidad de la Letra del Tesoro es 6.5 por ciento, la tasa de la ARM a un año sería del 9.5 por ciento.

Pagos hipotecarios sólo de interés

Pagos hipotecarios que sólo incluyen intereses. No se produce la amortización del préstamo y, por ende, no aumenta el valor neto de la vivienda del propietario (salvo que aumente el valor del inmueble).

Período de ajuste

Frecuencia con que la tasa de interés de una hipoteca a tasa ajustable se reajusta a la tasa base. Para hipotecas a tasa ajustable a un año, el ajuste se realiza una vez por año; para hipotecas a tasa ajustable a tres años, el ajuste se realiza cada tres años, etc.  

Plazo

Período del préstamo en años. Los préstamos hipotecarios destinados a vivienda típicamente se otorgan por plazos de 15 ó 30 años.

Puntos de hipoteca

Un punto de hipoteca equivale al uno por ciento del monto del préstamo (por ejemplo, $1,000 respecto de un préstamo hipotecario de $100,000). Los puntos de hipoteca también se denominan puntos de descuento. El IRS considera que los puntos son una forma de intereses anticipados, lo que significa que se pueden deducir del ingreso tributable. Los prestamistas exigen a menudo que el tomador del préstamo pague uno o dos puntos al momento del cierre de la operación a cambio de obtener una tasa hipotecaria más baja (la APR a la que el prestamista aspira se mantiene igual).

Relación préstamo-valor (LTV)

Monto del préstamo dividido por el justo valor de mercado del bien dado en garantía, generalmente el valor de tasación. Por ejemplo, un prestamista que está considerando una LTV de 80 por ciento para una vivienda valuada en $250,000 consideraría una solicitud de préstamo de $200,000. Al considerar un préstamo sobre el valor neto de la vivienda, el prestamista considerará la LTV combinada, suponiendo el desembolso total del préstamo sobre el valor neto de la vivienda. Por ejemplo, si en el mismo ejemplo un prestamista considera una LTV combinada de 90 por ciento, consideraría una solicitud de préstamo sobre el valor neto de la vivienda de $25,000 para una deuda combinada equivalente al 90 por ciento del valor de tasación.

Seguro del propietario de vivienda

Seguro exigido por el acreedor hipotecario para asegurar la vivienda (que constituye su garantía) contra posibles daños provocados por desastres naturales como por ejemplo, inundación, incendio, tornado o huracán. El seguro del propietario de vivienda incluye seguro de responsabilidad civil para el supuesto de que alguna persona sufra lesiones en su vivienda.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Pagado por el tomador del préstamo para proteger al prestamista en caso de incumplimiento. El PMI se le cobra típicamente al tomador del préstamo cuando la relación préstamo-valor (LTV) es superior al 80 por ciento. La Ley de Protección a los Propietarios de Viviendas de 1998 (The Homeowners Protection Act) obliga a los prestamistas a notificar a los tomadores de préstamos cuando la LTV cae por debajo del 80 por ciento; en estos casos el tomador del préstamo puede cancelar el PMI.

Tablas de amortización

Tablas matemáticas que muestran la forma en que una hipoteca u otro préstamo se cancelan gradualmente imputando los montos correspondientes del pago del préstamo a capital e interés. Al principio del período de cancelación, sólo se imputa una pequeña parte a la reducción del capital del préstamo. A medida que se acerca la fecha de vencimiento del préstamo, aumenta la parte del pago que se imputa al capital.

Tasa de ahorro

La tasa de interés prevista para las inversiones más conservadoras. Se debe realizar una estimación conservadora si se pretende invertir el dinero solamente a corto plazo o si el inversor no está dispuesto a arriesgar perder nada en la inversión. Una tasa del mercado de dinero de entre 5.5 y 6.5 por ciento es una tasa conservadora (a junio de 2000).

Tasas de impuestos

Las cinco tasas del impuesto federal sobre la renta oscilan entre 15 por ciento y 39.6 por ciento. Para determinar la tasa de impuesto sobre la renta aplicable, sírvase ver las tarifas de impuestos del IRS (si el ingreso bruto ajustado es $100,000 o superior) y las tablas del impuesto (para un ingreso bruto ajustado inferior a $100,000). En varios estados, con inclusión de Washington, Alaska y Wyoming, no existe el impuesto sobre la renta. Se pueden consultar las tasas de impuestos estatales sobre la renta y las tasas de impuestos estatales sobre artículos de uso y consumo en el sitio Web Impuestos Inteligentes.

Tasa de interés base

La tasa de interés subyacente utilizada como referencia o índice, para determinar el precio de los préstamos a tasa variable, como por ejemplo préstamos hipotecarios a tasa ajustable, préstamos para automóvil o tarjetas de crédito.

Tasa de revaluación

Incremento porcentual en el valor de un activo, expresado como tasa anual. Una vivienda cuyo precio al momento de la compra era $100,000 y que se revalúa 5 por ciento por año, tendrá un valor de $127,600 al cabo de cinco años.

Tasa inicial

Tasa de interés que se aplica al comienzo de un préstamo con hipoteca a tasa ajustable, que usualmente se encuentra por debajo de las tasas de ARM del mercado. Con una tasa inicial baja, se intenta ayudar a los compradores de viviendas que de otra manera no podrían reunir los requisitos para solicitar un préstamo hipotecario.

Tasa porcentual anual

La tasa de interés efectiva que se paga por el préstamo, expresada como tasa anual.La tasa porcentual anual mide el verdadero costo de interés de tomar un préstamo incluyendo todas las comisiones o los intereses anticipados que se abonan al obtener un préstamo. Por ejemplo, si el tomador de un préstamo abona $500 en concepto de gastos de cierre de la operación para obtener un préstamo de $10,000, la tasa porcentual anual es más alta que la tasa de interés simple porque el tomador del préstamo debe cancelar el préstamo de $10,000 pero sólo recibe el producido neto de $9,500. La Ley Federal de Honestidad en los Préstamos (Truth-in-Lending Act) exige que los prestamistas den a conocer la tasa porcentual anual.

Tope de la tasa de interés

Límite de lo que puede aumentar la tasa de interés. Un tope periódico limita cuánto puede aumentar la tasa de interés en cada período de ajuste. Un tope de por vida limita cuánto puede aumentar la tasa durante el plazo del préstamo.

Tope de pago

Límite en la suma que pueden aumentar los pagos mensuales. Un tope periódico limita cuánto puede aumentar la tasa de interés en cada período de ajuste. Un tope de por vida limita cuánto puede aumentar el pago mensual durante el plazo del préstamo. Un riesgo de los topes de pago es la amortización negativa. En el caso de una hipoteca a tasa ajustable con un tope de pago, el aumento de la tasa de interés puede provocar que el pago del préstamo sea insuficiente para cubrir incluso la parte del pago previsto correspondiente al interés. En este caso, el interés impago se agrega al capital del préstamo hipotecario si lo permite el contrato de hipoteca.

Valor de tasación

Un acreedor hipotecario determina el justo valor de mercado de una vivienda mediante una tasación independiente del inmueble. La tasación utiliza como principal base de la valuación la actividad inmobiliaria en el mercado local. El valor de tasación determina la cantidad de dinero que el prestamista está dispuesto a prestar. En general, los prestamistas otorgan préstamos hipotecarios de hasta 80 por ciento del valor de tasación/justo valor de mercado de la vivienda (sírvase ver relación préstamo-valor (LTV)). Por ejemplo, una vivienda valuada en $100,000 se puede financiar con un préstamo de $80,000 garantizado con una hipoteca en primer grado. Para financiar un porcentaje mayor del valor de tasación, los prestamistas generalmente exigen que los tomadores del préstamo obtengan un seguro hipotecario privado (PMI) que protege al prestamista en caso de incumplimiento.

Valor neto

Diferencia en el valor de mercado de una vivienda y el total de deudas u otros gravámenes que se utilizaron para pagar la vivienda. A medida que aumenta el valor de mercado y el tomador del préstamo va cancelando el préstamo hipotecario, aumenta el valor neto.